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来了!防疫转折倒计时 千亿房企大撤退
发布日期:2023-01-19 20:34    点击次数:81

文/顾天杰

清华北大 不如胆大

2017年一位头部房企的掌门人,在一场企业家讲堂中说:

什么清华北大,不如胆子大。

后来他在另一次演讲中进行了补充:

什么清华北大,不如胆子大。现在我也告诉你,什么哈佛耶鲁,不如你自己敢闯。

这句话堪称中国TOP50房企的指导思想,也是中国楼市黄金十年的经典总结。

高杠杆、高周转、高融资,就是胆子大的最直接体现。

其中崛起速度最快的一家房企叫做恒大。

12月2日晚上7点,恒大召开了一场专题会议,主动回应了周末市场上的一系列传闻,还公布了目前的保交楼数据。

会上管理层表示,2022年1到11月,恒大集团实现交楼25.6万套,2022年全年要力争完成30万套的交楼,12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。

(来源:恒大官网)

恒大成立26年以来经历数次危机,几乎都成功化解。

神奇的融资魔法,却在2021下半年失灵了。

短短一年时间,恒大再次陷入困境之中,不知道这次快速适应变化的许家印,还能不能自救成功?

答案或许可以从它过去二十多年的创业历程里寻找。

二十世纪90年代34岁的许家印放弃铁饭碗,南下前往深圳闯荡。

为了证明自己,他说服老板一起做房地产开发,1996年恒大成立。

为了在竞激烈竞争的环境里脱颖而出,恒大的秘诀是快周转、小投入、大产出。

恒大内部的一句名言叫做:

敢不敢冒险,是能不能把握机遇的关键。

胆子大同时还要和超强执行力相结合,才能让规模迅速崛起,吃到高周转红利。

恒大内部董事局一个指令,半小时后就可以转达到一线销售。许家印一个电话可以让沈阳分公司总经理当天去西安上任。

房地产销售规模暴涨的同时,恒大踏上了所有同行都喜欢的一条路,业务多元化。

其中恒大造车投入的资金、人力、物力最多,目标也定得极高。

许家印曾经表示:到2025年实现年产销超100万辆,到2035年实现年产销超500万辆,力争成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

10月29日首批恒驰5交付,随后却陆续出现各种新闻。

12月1日,恒驰全国多个展厅销售人员爆料,已经接到停工留职通知书。主要内容是近期经营出现严重困难,将从12月1日起进行3个月停工留职。

在这之前已经有媒体了解到,恒驰汽车天津工厂目前排班量不足,产能减少,显然不是一个造车产能爬坡期工厂,应该有的样子。

如果说造车是最近三年互联网、房地产企业都会追逐的风口,那么恒大的上一个风口,是体育产业。

早在2009年恒大就斥资2000万注册国内首家职业排球俱乐部,广州恒大女排。

这是中国第一家自主运营的排球俱乐部,开创自负盈亏、自我发展的新模式。

恒大女排大手笔邀请郎平、冯坤、惠若琪等大牌球员教练加盟,引发社会广泛关注,让品牌吃到了一波红利。

女排的成功刺激了恒大,于是许家印把目标转向足球。

2010年3月,恒大出资1亿买断广州足球俱乐部股权,将球队更名为广州恒大,开启足球王朝。

恒大足球几乎复制了女排的模式,引入当打之年的国脚,加上欧洲强队前主教练,让恒大淘宝队红极一时。

(2015年时 恒大俱乐部的海报 来源:网络)

有作者总结过许家印的营商风格:

人脉资源众多,喜欢抢占政策先机,熟悉信用融资,精于公司运作,善于匹配优质资源。

2010年,恒大几乎是最早进入三四线布局的房企,尽可能避开了一二线楼市调控带来的负面影响,2016年恒大土储面积位列全国第一。

在楼市上行周期,所有的激进策略都可以顺利运行,直到2021下半年遇到监管这面铜墙铁壁。

三道红线叠加楼市销售下行,摧毁了所有依赖高周转战略的房企。

一年多的时间里,恒大市值蒸发90%,销售额从3500亿下降到2022上半年的123亿,同时从世界500强榜单消失。

这一次,能救恒大的人不多了。

但换个角度看,也没人希望这家巨无霸房企轰然倒塌。

一半房企 寻找出路

恒大每次有一点风吹草动,就能冲上热搜。

然而其他房企,即使暴雷破产,也不会有太多人关心。

一个残酷的现实是:

过去一年,千亿级房企的数量几乎减少一半。

中指研究院数据显示,2022年1到11月,TOP100房企销售总额为67268.1亿,同比下降42.1%。TOP100房企单月销售额同比下降34.4%。

前11个月,千亿以上房企合计19家,同比去年减少了16家,平均销售额2030.4亿。

在逆境中寻找出路,是整个行业持续了一年的主题。

当然也有少数人实现了逆袭。

杭州滨江集团销售额1182.3亿,目前位列全国前十五名。

(来源:东方财富)

滨江集团是浙江民营房企中另类的存在,主要在浙江及周边运作的房企,负债率较低、负面舆论也比较少,成为一众陷入流动性危机的同行们,羡慕的对象。

冲击千亿这四个字,曾经是开发商高管们的财富密码。

如今变成了拖累,也留下无数后遗症。

2018年,曾经说出清华北大,不如胆子大的王健林与万达,迅速转向轻资产运营的道路,之后不断降低负债、甩卖海外资产。

同一年万科高喊活下去,千亿房企的规模崇拜,却也是在这一年迅速扩散开来的。

到了2022年的今天,行业一哥万科掌门人郁亮,在业绩发布会上却说:

万科未能摆脱高增长惯性。

郁亮再次反思,当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,万科在部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现。

这就好像班上学霸每次考完试总是说,最后三道大题只做出来两道一样。

整个楼市还没有脱离困境。

中指数据显示,2022年11月,重点100城商品住宅成交面积环比继续下跌,同比下降近30%,重点城市商品住宅一周成交面积,同比降幅依旧比较大。

最近一个月楼市最大的热点是三箭齐发,信贷、债券、股权同步放松,开发商们积极抢钱。

第一财经报道显示,有投行圈人士表示,负责房地产业务的同事连夜与A股房企对接、开会。

与此同时,更大的利好已经到来。

12月5日下午,深圳发布微信公众号,发布了一则新冠防控通告。

核心内容有三条:

1.全市社区小区、办公场所、餐饮商超及各类公共场所不再查验核酸检测阴性证明,凭健康码绿码、扫场所码进入。 2.网吧、夜总会、棋牌室、KTV、酒吧、桑拿洗浴场所等六类人群聚集密闭公共场所仍需凭48小时核酸检测阴性证明、扫场所码进入。 3.风险职业人员和重点机构场所人员核酸检测查验按《新型冠状病毒肺炎防控方案(第九版)》执行。

随后,上海也发布了类似的防疫优化政策,12月6日零点开始实施。

站在疫情防控转折时间节点上,楼市迎来新阶段。

2022年8月下旬,华为内部论坛发布了一篇文章,其中提到:

未来十年应该是一个非常痛苦的时期,全球的经济会持续的衰退,未来3-5年内不可能转好,疫情是一大因素,全球应该没有一个地区是亮点。 在这样的情况下,华为对未来过于乐观的预期情绪要降下来,‍‍2023年甚至到2025年,一定要把活下来作为最主要的纲领‍‍,有质量地活下来。

传播度最高的却是另一句话:

把活下来作为最主要纲领,边缘业务全线收缩和关闭,把寒气传递给每个人。

其实在华为长达三十多年的创业史中,根本没有经历过几次真正的春天,自然也不会去谈顺风顺水时如何应对。

寒气是不可避免的,同时我们更相信,春天一定会到来。

(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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作者:顾天杰编辑:始末

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